拿好！这是房姐要告诉你的楼市真相
楼市进入4月，准备购房的小朋友，忽然头上多了很多问号。
朋友圈的声音充斥着蕉绿，彷佛不马上买房就会被整个社会抛弃；还指望疫情抄个底，哪知备案价的节节攀升，让刚需拿着手里的首付瑟瑟发抖。
疑惑来自于，东莞楼市，表现得太不像疫情该有的样子了。
高歌猛进与暗流汹涌同步推进，涨派跌派都能找到自己的支撑，小白在这场声浪里被甩得晕头转向。
好吧，探讨下最近的楼市问题，仅供各位参考。
ps：
房姐团队将在4月7日下午3：00-5：00，在各楼市群在线答粉丝问，想进群的同学，可添加房哥（dgfg6666）微信进群。已进群的不用重复添加了，房姐对各群小伙伴一视同仁。
先来吐槽以下常见观点：
问：听说房价4月1日起开始上涨是吗？
答：这可能是个愚人节玩笑。
问：凤岗塘厦临深那么火，是不是要被深圳吞并啊？
答：这可能是个清明节玩笑。
补充说明下，临深的经济与城市发展，确实与深圳密不可分，刚刚公布的东莞（2020-2035）年发展纲要，已明确定义临深三镇为莞深先进制造融合区。这说明了，临深与深圳，是紧密合作的关系。
| 七大产业承载区分布图
没看纲要的同学可以回看链接复习一下。👉重磅！整整120页！东莞公布2035发展纲要，要扛湾区制造大旗
目前没有发现任何政府文件，有表明有把临深划给深圳的迹象。请停止yy，接受现实，一起赚钱可以，改朝换代，不行。
至于为什么吞并的传言不绝于耳，那可能是因为每传一次，总能收割一拨智商税。纳税请依法纳给国家，党和人民感谢你。
问：连A项目都4万了，那B项目肯定要5万了吧？
答：逻辑感人。
问：你错过了5次房价暴涨的机会，还要错过这一次吗？xx项目备案都破6万/平了，你还怀疑房价会跌吗？
答：美女，办美容卡吗？不办，你就会衰老，你老公就会出轨，你家庭就会破裂，小孩童年会不幸福blabla……
以上两种，是不是同一类型人，你品，你细品。
而至于某个备案价破6万/平的项目，谁都知道是个别墅，均价里包含了露台花园地下室等面积，单单看备案价毫无意义。
一句话，别跟着起哄，啥事没有。
好了，接下来是你们的灵魂拷问：
问：备案价又创新高了，疫情都这样，疫情过后，东莞房价会暴涨吗？
答：首先，记住一句话：房住不炒是基本基调，暴涨，不符合国情，不会出现。
然后划一下重点：在本阶段（注意是半阶段，特指上半年），东莞楼市的房价，无论涨跌，都与疫情本身没有太大关系。
所以：疫情导致房价下跌、疫情过后房价上涨——这两个结论都不成立，小朋友请拿走头上与疫情有关的问号。
备案价的上涨，主要是因为政府备案政策有所调整，严格取缔双合同行为，这对购房者是利好，首付成本能明明白白地控制在3成。
换句话说，如今的备案价，只不过是反映了当下楼盘更真实的价格，并不值得哀嚎房价已暴涨，无法上车。
而其实，备案价上涨的项目基本集中在城区，并不代表东莞整体楼市情况。
城区的价格上涨，主要由城区楼盘较为稀缺导致，与疫情关系不大。想入手城区的人群，是较有实力的刚改，这部分并不会因为疫情而放弃置业，供需决定，城区项目暂时没有下跌的空间。
问：东莞楼市看起来很火爆，真实情况如何？
答：没有大家想象中那么火爆，不需要为此蕉绿，但楼市确实吹来了一股春风。
请不要把春风直接等同于房价上涨，这股春风，更多体现在：房企积极推货、刚需积极入市、市场相对活跃、购房优惠较多上。
而其实东莞的楼市又一贯两级分化：好的很好，不好的也就一般。因此，在这股春风里，能发现以下现象：
大家都在积极走货，但城区是高位走货，有些镇区是降价走货。
先说城区。
城区在2020年的楼市里，有比较明显的楼市分割线，那就是上半年与下半年。
上半年是以万科、海德、珑远为首的几大金刚的阵地，下半年是华润、鹏瑞、中海、保利等新兴力量的战场。
双方人马，最好谁也不要碰见谁，神仙打架，各有神通，也难免有所折损。
所以走货，几大金刚是积极的，但城区的稀缺性与备案策略的调整，使得几个项目在价格控制上获得了更大的腾挪空间，价格小幅度上浮，免不了。
镇区情况多样，需要具体分析。
总体来讲，库存大、去货压力大的镇街，适当放价，刺激刚需入市，是不错的选择。
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问：本次疫情，对楼市真的没有影响吗？
答：肯定有，但其实疫情的影响，还没有真正显现出来。
如今的经济形势有多纷繁复杂，相信各位心里都有数。这种复杂，带来的并不是直观的好坏，而是不确定性。
这种不确定性，在疫情过后，才能慢慢浮出水面。这也就是为什么楼市会分上下半年的界线，下半年的楼市，必须要加入疫情带来的变量，才能重新评估。
因此，不要再问下半年华润万象府开盘多少钱、鹏瑞开盘多少钱啦，目前很难有准确答案。至于那些信誓旦旦告诉你，”5万/平照样抢光！不买就是亏！“的先知们，请考虑绝交。
如今楼市的特性，就是变化快、变量多、影响的周期较短。好时机与不好的时机，都是暂时的。
在这样的楼市特性之下，实在不需要看一下备案价，就哀嚎房价猛涨了；看一下特价房源，又哀嚎房价暴跌了。
淡定，那都不是事。
问：变量那么多，房子还怎么挑？
答：尽量在变量里面挑选稳定的、不轻易会更改的因素。
最为稳妥的有：现有或确定规划的地铁+学区+稀缺资源（温泉、山、湖、江景等）+品牌房企+优质物业+现有配套等。
问：刚需现在出手合适吗？
答：朋友，在你问这个问题的时候，真·刚需有不少已入手了哦。
2020年的上半年，是东莞留给刚需的黄金时间。
今年有个很不一样的地方，就是刚需不再执着于城区，而开始积极往开车40分钟可到的泛城区去寻觅自己的小窝。
厚街、麻涌、中堂、横沥、寮步……广阔天地，别有洞天。一旦放下执念，购房也就没有那么难了。
而为什么说是黄金时间，主要因为以下三点：
1、各镇街在今年的规划动作非常多，基建、TOD、轨道、大规划陆续有来，规格之高，值得期待。
2、各镇街可选项目较多、价格友好。
3、下半年华润、鹏瑞、中海、保利入市，会吸走大量的话题度与楼市目光，房价走向难以预料。
所以，刚需大胆去镇街看看吧，只要通勤路况良好，能满足生活所需，价格可以负担，未尝没有好选择。
问：投资客又如何？现在适合入手吗？
答：只要是投资，收益与风险永远共存。
而对于是否该入手这个问题，房姐认为更重要的应该是投资客的心态要调整：
放低对收益的期待，拉长投资周期，心里预期起码要在5年以上，同时给自己的偿还能力再打个折扣。
如果这场疫情教会了投资客什么，那其中一定有一点，是让大家明白：黑天鹅真的有可能会来，随便买就能赚的时代，不会再回来了。
接下来一定还会有人问：随便买不能赚钱，那买哪里能赚钱？
会这样问的真的是投资界的小朋友，还没有毕业，建议好好学习，不要急于出手。
问：手上只有30-50万，买不了特别好的项目，不买又怕贬值，怎么办？
答：这一部分同学，可适当把战线再拉长，不要对短期收益抱太大期望，不要患得患失。重心在于，那套房子，给你们一家带来了快乐与希望，这就足够了。
房姐有话说：
再说几句。
大家可回顾房姐开年后推送的文章，多与城市规划相关，包括发展纲要、供地计划、镇街定位等。
原因很简单：读懂政府的年度部署，比读懂中介的朋友圈更重要。
无论今年的状况如何，东莞在近几年，GDP破万亿是势在必行了。一年之春，了解城市的走向，才能准确判断后市。
以其被那么多声音干扰，不如真正去了解这座城市吧，去感受她的变化，跟上她的发展，她会给你回报的。
近期，二手房逆天的各类消息同样很多，房姐明天单开一篇，讲讲二手房的真正情况，敬请追番。
还有问题吗？来吧，在线等你。
最后，奉上房姐撸秃了头的文件报告，欲练神功，必先自攻……克学业啊！希望大家学有所成~
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